Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki

Pilnie potrzebuję umowę przedwstępną kupna-sprzedaży działki.

Najlepiej gdyby była to umowa zawierająca punkt mówiący o tym, że hipoteka działki jest obciążona i że ja jako sprzedający jestem zobowiązana po końcowym akcie notarialnym i otrzymaniu całej kwoty, do spłaty całości zobowiązania.

Jeśli macie umowy bez tych pkt to i tak poproszę- sama taki dopiszę.
Laguna mam taką umowę, ale to i tak zawiera się notarialnie, więc nie wiem w jakim celu Ci ona? Za tę umowę koszt ponosi kupujący.
Gillian   four letter word
23 lipca 2009 22:06
dokładnie jak bera pisze, takie umowy zawiera się u notariusza i to jest chyba najbardziej bezpieczna opcja.
umowa przedwstępna nie wymaga formy szczególnej, a więc nie musi to być akt notarialny
ważne jest, aby zawierała przedmiotowo istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) + termin zawarcia umowy przyrzeczonej
opolanka   psychologiem przez przeszkody
24 lipca 2009 08:19
a jest to to samo, co umowa o prawo pierwokupu? (o ile coś takiego w ogóle istnieje).
to nie jest to samo
1. w umowie przedwstępnej strony (lub strona) zobowiązują się do złożenia oświadczenia woli okreslonej treści w oznaczonym terminie
mamy dwa skutki niewywiazania się z umowy przedwstępnej: silniejszy - wierzyciel może przymusowo doprowadzić do zawarcia umowy stanowczej, słabszy - wierzyciel ma roszczenie odszkodowawcze jezeli wykaże ze poniósł szkodę w wyniku tego, że nie doszło do zawarcia umowy stanowczej
2. prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub z umowy
osoba posiadająca prawo pierwokupu ma pierwszeństwo zakupu rzeczy w razie jej sprzedaży (i tylko sprzedaży) przez inną osobę, przed innymi chętnymi. Tylko w wypadku nieskorzystania z tego prawa, sprzedawca może zbyć rzecz innej osobie. Konsekwencją naruszenia prawa pierwokupu przysługującego z mocy ustawy wyliczonym podmiotom jest nieważność zawartej umowy, zaś w przypadku naruszenia prawa pierwokupu z umowy sprzedający odpowiada za szkodę, jaką poniósł uprawniony z prawa pierwokupu.

Notarialna   Wystawowo-koci ciąg. :)
24 lipca 2009 09:06
polecam www.anr.gov.pl tam jest sporo artykułów na temat kupna, sprzedaży.
opolanka   psychologiem przez przeszkody
24 lipca 2009 09:19
dzięki edyta za wyjaśnienie.
Mazia   wolność przede wszystkim
24 lipca 2009 09:42
umowa przedwstępna nie wymaga formy szczególnej, a więc nie musi to być akt notarialny
ważne jest, aby zawierała przedmiotowo istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) + termin zawarcia umowy przyrzeczonej



Być moze nie musi, ale nie wyobrażam sobie spisywać taką umowę na własną rękę i nikomu nie polecam. Wszystko spisujcie u notariusza, szczególnie jeśli chodzi o duże pieniadze...każdą inną umowę będzie można podważyć w sądzie.
nie być może, ale napewno nie musi
bo tak stanowią przepisy

a jeśli ktoś chce w formie notarialnej, może tak uczynić
Ja wolałam zapłacić za notariusza. To raptem kilkaset złotych, a w czuję się bezpieczniej. Poza tym w moim przypadku sprzedający chciał dodatkowego zabezpieczenia klauzulą w umowie. Ja byłam skłonna przystać na jego warunki. Jednak notariusz uświadomiła mu, że taki zapis jest niezgodny z prawem i gdybym się uparła i tak mogłabym go nie wypełnić. Że nasze ustalenia są tylko moją dobrą wolą.
Zresztą w przypadku gospodarstwa rolnego umowę przedwstępną wysyła się do ARR, która ustawowo ma prawo pierwokupu, więc lepiej jak ta umowa ma ręce i nogi 😉.
Bera7 nie masz racji.
Umowa przedwstępna nie "idzie" do ANR. Umowa przedwstępna zabezpiecza mnie, że klient się nie wycofa, a jego, że nie sprzedam tej ziemi komu innemu skoro już się zdecydował.

Po zawarciu takiej umowy i zgromadzeniu wszystkich potrzebnych dokumentów zawiera się notarialnie umowę warunkową. I ją dopiero sie wysyła do ANR.
I jeśli przyjdzie odpowiedź z ANR, że nie korzystają z prawa pierwokupu to zawiera się drugą umowę notarialną już o przeniesieniu prawa własności
No to ja mam 2 w 1. Pierwsza moja umowa ma tytuł: "umowa przedwstępna" a tydzień temu podpisałam na inną działkę: "przedwstępną umowę warunkową".
W tej umowie sprzedający składa oświadczenia o stanie prawnym nieruchomości i zobowiązuje się sprzedać, zaś ja deklaruję chęć kupna i daję zadatek.
Co do instytucji masz rację ANR, sprawdziłam na umowie.
SIWA FOLBLUTKA   i jej miedziana arabka
28 lipca 2009 13:50
U nas było dokładnie jak pisze Laguna. Pierwsza umowa przedwstępna to umowa pomiędzy nami a osobami, od których kupujemy działki. Gwarantuje ona nam, że sprzedający się nie wycofają (tzn. mogą tylko ponoszą duże koszty), natomiast jeżeli my się wycofamy to tracimy zadatek. Dopiero przy następnej umowie, gdy wpłacimy całość pieniędzy, dokument będzie potwierdzany u notariusza.
U nas też jest troszkę łatwiej dlatego, że całą robotę odwala za nas agent. My tylko się podpisaliśmy się na dokumencie.
Siwa ale u Ciebie była to działka rolna? Wchodziła w to ANR?

Bo jak rodzice kupowali działkę budowlaną to żadnych umów wstępnych nie robili. Poszli do notariusza i kupili poprostu.
SIWA FOLBLUTKA   i jej miedziana arabka
28 lipca 2009 22:03
bera7 jesteśmy w trakcie kupowania działki siedliskowej. Może przy działce budowlanej jest inaczej 🤔, tego nie wiem.
No ANR ma prawo pierwokupu mają w przypadku ziemi/gospodarstwa rolnego, chyba pow 1 ha.
No ANR ma prawo pierwokupu mają w przypadku ziemi/gospodarstwa rolnego, chyba pow 1 ha.


Do każdej ziemi rolnej ANR ma prawo pierwokupu - przynajmniej w zeszłym roku tak było.

Kupwałam nieruchomość w centrum miasta, część działki była rolna i umowa szła przez ANR, różnica jest tylko taka, że ANR ma wewnętrzne wytyczne, że w przypadku działek rolnych w obrębie miasta jak i tych "niedużych" od ręki wydają decyzję odmowną.

Formalności tak jak napisała Laguna. Umowa przedwstępna. Umowa warunkowa i umowa końcowa. Wszystko na jednej opłacie notarialnej.
No ANR ma prawo pierwokupu mają w przypadku ziemi/gospodarstwa rolnego, chyba pow 1 ha.

Ale tylko pod warunkiem, że klient nie jest rolnikiem. Jak kupujący jest rolnikiem indywidualnym to w ogóle się nie zawiera umowy warunkowej tylko przedwstępną, a potem od razu o przeniesieniu własności. Agencja wtedy nie ma tu nic do rzeczy.

Poza tym ok- można zawrzeć od razu umowę notarialną kupna (np tak jak w wypadku Twoich rodziców działki budowlanej), ale jeśli strona sprzedająca ma już wszystkie dokumenty potrzebne do sprzedaży (odpis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów itd), a strona kupująca ma już cała kwotę pieniędzy.
Natomiast jeśli któraś strona czegoś nie ma i potrzebuje czasu na uzbieranie lub skompletowanie to NIE TRZEBA, ale WARTO zawrzeć umowę przedwstępną, aby zabezpieczyć kilka rzeczy. Po pierwsze zabezpieczyć się aby klient nam się nie rozmyślił. Klient się zabezpiecza, abyśmy mu nie sprzedali działki przed nosem.
Poza tym zabezpieczamy się podając ostateczną datę finalizacji tranzakcji.
Jest to bardzo ważne!
Bo wyobraźmy sobie taką sytuację: mamy działkę na sprzedaż. Przychodzi klient, mówi że chce ją kupić, podpisuje umowę przedwstępną (ale taką gdzie nie ma podanej daty finalizacji), wpłaca zadatek i mówi że potrzebuje czas na zgromadzenie pieniędzy. I co? I może sobie teraz je gromadzić do usranej śmierci.
I nic mu nie możemy zrobić. Bo jeśli zerwiemy umowę to musimy mu zwrócić zadatek razy dwa.
A on się np nie chce wycofać. I wtedy ani nie możemy sprzedać tej działki nikomu innemu, bo mamy podpisaną umowę już z tym klientem, jak my zerwiemy to oddajemy podwójny zadatek, a facet może sobie kasę gromadzić latami.

Dlatego warto zawierać umowe przedwstępną, bo zabezpiecza nas, że klient się np na dzień przed podpisaniem aktu nie wycofa (narażając nas na niepotrzebne koszty formalne związane z wyciąganiem różnych dokumentów z urzędów i sądu).
Musi być w niej podana ostateczna data finalizacji tranzakcji
I warto zamiast zadatku pobierać zaliczkę-wtedy w razie naszej rezygnacji nie musimy oddawać podwójnej kwoty tylko dokładnie taką jaką klient nam wpłacił.
Zapomniałam dopisać jeszcze o jednym przypadku w którym nie trzeba sporzadzać umowy warunkowej i informować ANR nawet gdy kupiec nie jest rolnikiem.

Trzeba wyciągnąć z gminy zaświadczenie o planach zagospodarowania przestrzennego dla tej działki (lub jak nie ma aktualnego planu to studium uwarunkowań przestrzennych).
Bo jeśli w planach jest napisane o przeznaczeniu tej działki na cele mieszkalnictwa/zabudowy itd to wtedy też nie musi być sporządzana umowa warunkowa.

Jestem świeżo po konsultacjach z moim prawnikiem i notariuszem


Aby odpisać w tym wątku, Zaloguj się